自治区政府新闻办召开《内蒙古自治区物业管理条例》政策例行吹风会

12月16日，自治区政府新闻办召开《内蒙古自治区物业管理条例》政策例行吹风会。自治区住房和城乡建设厅党组成员、副厅长张鹤作主题发布。自治区住房和城乡建设厅小区与物业管理处处长雷振华、自治区司法厅立法二处副处长袁梅出席发布会并答记者问。

《内蒙古自治区物业管理条例》政策例行吹风会发布词

自治区住房和城乡建设厅党组成员、副厅长 张鹤

住宅物业关系着全区优化人居环境、改善民生、促进社会和谐稳定，提升住宅物业管理能力和服务水平对于促进全区物业行业高质量发展、推动全区物业治理专项工作、提高物业行业管理部门依法行政水平具有十分重要的意义。

随着自治区经济社会的发展和人民群众对物业服务需求的不断提高，物业管理中出现了一些新情况、新问题，一些源头遗留问题不断凸显，部分住宅小区业主委员会成立困难，作用难以发挥；部分老旧住宅小区设施陈旧，维修困难，易引发矛盾纠纷；部分小区物业管理区域划分不明确，物业服务乱、管理难等问题日益突出。

2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》，从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整。为确保国家法制统一，规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，自治区住建厅在前期深入调研、充分论证的基础上，代自治区人民政府起草了《条例（修正草案）》送审稿。自治区司法厅对送审稿进行了认真审查、协调和修改，广泛征求了各盟市、旗县（市、区）、各委办厅局以及社会各界的意见，经过反复研究论证，经2021年9月16日自治区人民政府第19次常务会议讨论通过，于2021年11月16日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了新修正的《内蒙古自治区物业管理条例》。

新《条例》聚焦物业管理区域划分、物业管理委员会建立、前期物业管理、房屋装饰装修、物业管理区域专业经营设施设备的维护、相关法律责任等，从多个方面对物业管理和服务内容作出修改。

一是关于物业管理区域划分。物业管理区域划分是物业管理工作开展的基础和前提，在国务院《物业管理条例》中明确规定，物业管理区域划分办法由省、自治区、直辖市制定。利用本次修改契机，我们对物业管理区域划分进行了规定，主要包含物业管理区域划分原则、新建物业管理区域划分、已投入使用物业管理区域划分和调整三个部分。物业管理区域划分以有利于实施物业管理为原则，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素；物业管理用房、供水、供电、供热、消防等配套设施和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域；能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。新建物业区域划分主体为建设单位，建设单位应该在划分原则的基础上，在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前，将划定物业管理区域的资料报送物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门进行备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处。已经投入使用的物业管理区域划分和调整，物业管理区域划分主体为旗县级物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处，同样也是在划分原则的基础上，在征求业主意见后划分或者调整。

二是关于物业管理委员会。为有效解决一些住宅小区业主自治意识不强，参与积极性不高，业主大会召开困难，无法正常完成选聘物业服务企业的法定程序等情况，根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求，借鉴北京、广州等地成功经验，新《条例》增加了组建物业管理委员会的相关规定，主要包含组建物业管理委员会的情况及职责、物业管理委员会人员构成和任职资格、物业管理委员会的工作期限和解散。物业管理委员会是一个临时机构，按照相关规定，组织业主履行业主大会、业主委员会职责；物业管理委员会由嘎查村民委员会、居民委员会、业主、物业使用人代表等三人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一，业主代表的产生和资格审查参照业主委员会委员候选人有关规定执行，主任由嘎查村民委员会、居民委员会代表担任，副主任由嘎查村民委员会、居民委员会指定一名业主代表担任；物业管理委员会工作期限一般不超过三年，已成立业主大会、选举产生业主委员会，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，苏木乡镇人民政府、街道办事处应当在三十日内解散物业管理委员会。

三是关于前期物业管理。针对建设单位越权行使业主权利、不规范配置物业服务用房、不积极承担应该保修责任的问题，新《条例》规定：前期物业服务合同期限从物业项目交付使用之日起计算最长不得超过两年；新建住宅分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当提供不少于一百平方米的临时物业服务用房，旗县级以上人民政府城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和位置；在物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当及时通知建设单位，督促建设单位按时完成保修。

四是关于房屋装修装饰。装饰装修活动和广大业主日常生活息息相关，不规范的装饰装修行为，存在着破坏业主共有设施设备，损坏业主共用部位等隐患，或将影响业主正常生活和生活环境，甚至还会危机房屋安全和业主生命财产安全。新《条例》针对以上问题，规定业主、物业使用人装饰装修房屋时，要遵守法律、法规以及管理规约或者临时管理规约，事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。物业服务人应当加强现场巡查和监督，发现上述问题时，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门、业主委员会。

五是关于物业管理区域专业经营设施设备的维护。针对物业管理区域内相关专业经营设施设备以及相关管线在维修、养护和更新过程中，物业服务人和供水、供电、供热、供气等单位的责任不清、相互推诿等问题，根据国务院办公厅转发《国家发展改革委　财政部　住房城乡建设部　市场监管总局　国家能源局关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展的意见》精神，借鉴部分省市立法经验，新《条例》规定物业管理区域内供水、供电、供热、供气等单位专业经营设施设备以及相关管线经验收合格后，应依法依规移交专业经营单位管理，并负责分户终端计量装置及其以外的设施设备或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，同时承担相关费用。

六是关于法律责任。新《条例》针对关于物业管理行业健康稳定发展的重点问题，制定了相应的罚则，主要有建设单位物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约备案和保修职责罚则；物业服务企业物业服务合同、物业项目交接备案，信息公示，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接、阻挠新选聘的物业服务人进场服务罚则；供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位拒不接收专业经营设施设备以及相关管线、拒不承担物业管理区域内相关设施设备的维修、养护或者更新责任罚则；罚则以规范为主、处罚为辅。同时明确了处罚主体、执法主体、处罚金额、赔偿责任以及物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员的违规责任。

下一步，我厅将与有关部门成立厅际联席会议领导小组，推动新《条例》的宣传贯彻实施工作，并加快推进后续配套制度建设，研究制定配套文件，完善物业服务管理制度体系，不断提升物业服务制度化、法治化、标准化水平，推动全区物业行业高质量发展。

《内蒙古自治区物业管理条例》政策例行吹风会答记者问

内蒙古法制报记者：我对比修正前后的条例内容，发现这次修正后的条例在法律责任方面有所增加，更具针对性，请介绍一下这方面的情况？

袁梅：你好，你提的问题在很关键，无论在制度规范上，还是生活实践中都备受大家关注，感谢你的提问。

《内蒙古自治区物业条例》这次修改，在法律责任方面，一共增加了3条：第七十四条、第七十五条、第七十九条。其中，第七十九条：旗县级以上人民政府物业行政主管部门行使的处罚权，按照国家和自治区有关规定有关规定由城市管理综合执法部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府相对集中行使行政处罚权进项综合执法的，按照有关规定执行。是确定执法主体的一个衔接条款。重点在第七十四条、第七十五条。

第七十四条是对建设单位在物业管理中违法行为的处罚，执法主体是旗县级以上人民政府物业行政主管部门。结合物业管理实践中遇到的难点、热点问题，这一条分两项对建设单位的两种四个违法行为进行了处罚。其中第一种行为是指建设单位违反条例第十五条第一款、第四十一条第一款规定，未进行物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约备案的3个行为。虽然对物业管理区域划分备案、前期物业服务合同备案、临时管理规约备案这三个备案行为属于告知性备案，但是考虑到物业管理事关民生、事关城市安全和社会稳定，实践中建设单位在前期物业服务中的不备案行为影响了物业管理秩序和业主生活，为确保加强事后监管，经本条规定了深入研究论证，对建设单位未按规定备案的行为，责令限期改正，逾期未改正的，处5000元以上1万元以下罚款。并按照《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）精神，结合物业管理中，物业项目交接备案法规中有相关规定，不设法律责任，物业服务人不予落实的实际，在第十五条中，针对物业服务人的违法行为的设立处罚时，第一项也相应地设立了对物业服务人未按规定备案的处罚，执法主体和处罚幅度，与对建设单位的处罚一致。未按照第五十一条第四款、五十七条第一款进行物业服务合同、物业项目交接备案的，责令限期改正，逾期未改正的，处5000元以上1万元以下罚款。两个条文中，一共对五个未按规定的备案行为设定了法律责任。

第七十四条中的第二种违法行为是指是针对物业管理中，物业在保修期限保修范围内，建设单位未按规定承担修责任的处罚。对于建设单位这一损害业主权益的不作为行为，国家《建设工作质量管理条例》等法律法规中没有相关处罚规定，为填补法律空白，参照《建设工作质量管理条例》关于对施工单位的处罚规定，第七十条第二项规定，未按照条例第四十九条第一款规定承担物业保修责任的，责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

条例第七十五条是针对物业服务人的三种不作为性质的违法行为、四种乱作为性质行为规定的法律责任。其中第一项中两个未按规定备案行为前面已说过，另外一个不作为行为是第二项中关于未按照条例规定公示相关信息的行为，为督促物业服务人提升物业服务水平和质量，促进物业服务人和业主和谐相处，加强物业管理，在此借鉴相邻省区的立法经验，相应的设立了和未规定进行告知性备案相类似的较为轻微的罚款处罚。规定未按照第五十五条规定在物业管理区域显著位置公示相关信息的，责令限期改正，逾期未改正的，处1000元以上5000元以下的罚款。

第七十五条的第三项、第四项主要是针对物业服务人在物业项目交接中的违法行为进行的处罚。为保障物业项目的规范交接和退出可，保证业主共有设施设备和相关场地的正常使用，保全物业管理相关资料，维护业主共有财产和利益不受损失，保障了物业管理秩序，明确物业服务人和业主的责任和义务，严厉惩处失信、失责行为借鉴其他省区立法经验，增设了处罚规定，明确：违反第五十六条第二款规定，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，责令限期改正，处1万元以上10万元以下罚款。违反第五十七条第三款规定，以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接、阻挠新选聘的物业服务人进场服务的，责令限期改正，逾期未改正的，处1万元以上10万元以下罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。法律责任是地方性法规的重要组成部分，但是惩罚并不是立法的目的和手段，法律功能更多的是通过引领、示范、职能功能的发挥，实现全社会的依法行事和依法办法的守法意识逐渐确立，希望我的介绍对大家有所帮助。谢谢！

内蒙古广播电视记者：目前，很多住宅小区存在业主委员会成立难、经费短缺、作用发挥难等问题，新修正的《内蒙古自治区物业管理条例》通过哪些规定来解决这些问题？

雷振华：（一）鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员。

在业主委员会成立过程，选举和担任业主委员会委员的人选确定较难，主要因为：一是业主委员会工作开展无经费保障，仅仅依靠兼职和自愿参加，有能力的业主不想干，想干的不少存在以权谋私的行为，造成业主委员会成立难、运行难，成立后不作为或乱作为，影响物业服务工作正常开展。二是一些热心公益事业，责任心强，公正廉洁的业主，但因业主委员会工作开展难度较大，既要监督物业服务企业遵守法律法规、履行合同约定，也要督促业主按时交纳物业服务费、配合物业服务人实施物业管理，是一项费力不讨好的工作，不愿意报名参选。针对以上情况，这次条例增加了“鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员。推动业主委员会成立党组织，充分发挥党组织和党员战斗堡垒和先锋模范作用，保障物业管理健康发展。”的条款。

（二）增加了业主大会、业主委员会开展工作经费和业主委员会委员工作补贴的筹集渠道。

第一在原有业主大会、业主委员会开展工作经费由全体业主承担的基础上，新增了也可以从业主共有部分经营所得收益中列支的途径，为业主大会、业主委员会工作经费筹集拓宽了渠道，业主大会、业主委员会工作的开展在经费保障上增加了砝码。

第二新增了业主委员会委员工作补贴内容，业主大会可根据业主交纳业主大会、业主委员会经费情况和业主共有部分经营所得收益情况决定业主委员会委员工作补贴及标准，提高符合条件的业主参选业主委员会的几率，调动业主委员会委员的工作积极性，推动物业管理服务工作有序开展，促进社区和谐稳定。

（三）增加物业管理委员会条款，为业主委员会作用发挥提供补充。

条例规定了“不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会、业主大会成立后未能选举产生业主委员会的住宅小区，经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立业主大会和选举产生业主委员会的，苏木乡镇人民政府、街道办事处应当组织嘎查村民委员会、居民委员会、业主组建物业管理委员会，临时履行业主大会、业主委员会职责，推动符合条件的住宅小区成立业主大会，选举产生业主委员会。”

物业管理委员会由嘎查村民委员会、居民委员会、业主、物业使用人代表等三人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。业主代表的产生和资格审查参照条例业主委员会委员候选人有关规定执行。主任由嘎查村民委员会、居民委员会代表担任，副主任由嘎查村民委员会、居民委员会指定一名业主代表担任。

通过以上三项措施写入条例，进一步解决住宅小区业主委员会成立难、经费短缺、作用发挥难等问题。

内蒙古日报记者：许多业主都很关心供水、供电、供气、供暖管道的维修养护，在现实生活中存在推诿扯皮现象，请问在新修正的《内蒙古自治区物业管理条例》中是怎么规定的？

雷振华：供水、供电、供气、供暖涉及业主的安定生活、也涉及到上述企业和物业服务企业的经济利益和职责履行，在现实生活中，确实存在推诿扯皮和矛盾争议现象，是一个比较突出的问题，新修正的《内蒙古自治区物业管理条例》对以上问题已经有了明确规定。

第一，从源头上解决供水、供电、供气、供暖等单位专业经营设施设备以及相关管线的建设标准以及产权归属。建设单位在项目建设时候不能私自确定水、电、气、暖等专业经营设施设备以及相关管线的建设标准，应当符合国家技术标准和技术规范。新建住宅物业管理区域内的专业经营设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供热、供气等有关专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

第二，对于已投入使用供水、供电、供气、供暖等单位专业经营设施设备以及相关管线的产权归属也进行了明确。由物业所在地的旗县级人民政府组织专业经营单位验收。验收合格的，由专业经营单位接收；验收不合格的，由旗县级人民政府组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。

第三，进一步明确维修、养护、更新等费用的承担部门，条例明确规定，移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

第四，进一步明确供水、供电、供气、供暖等单位专的维修范围，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置及其以外设施设备或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。

以上就是新修正的《内蒙古自治区物业管理条例》对供水、供电、供气、供暖管道的维修养护问题的规定，需求涉及这些规定的建设单位，供水、供电、供气、供暖等专营单位、旗县级人民政府以及相关部门共同努力落实。